沪房地产开发投资升温

2015-11-15

 时间：2013-4-1，来源：第一财经日报

3月31日是国务院要求各地公布2013年房价控制目标的大限，地方政府落实楼市调控“国五条”的细则扎堆出台。截至《第一财经日报》记者发稿时，已经有十多个城市公布了落地细则。

本报记者梳理发现，地方调控细则多为“温柔落地”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊。

二手房买卖征收20%个税这个规定是否会贯彻到底？具体如何执行？对于这个“国五条”细则中核心的条款，少有地方政府进行清晰界定，部分城市甚至只字不提。

比如，公众最关心的问题之一是，如果房屋原值难以确认既而应税的房屋买卖差价难以确定时，目前市场默认的按照房屋总价1%（非普通房2%）征税的做法是否还可行。

就目前地方政府的政策表述来看，类似的问题可能还需要“细则的细则”来明确。

房价如何“涨控”

根据“国五条”的精神，至少有35个城市（26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台）需要在3月底前出台房价控制目标。

多个城市选择3月份的最后两天公布本地区年度新建商品住房价格控制目标。

率先出台地方调控细则的北京提出，今年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受本报记者采访时说，北京提出房价“保持稳定”可理解为不大起大落。

与两年前的情形不同，“国五条”要求的价格控制对象不再包括保障房，而变成了“新建商品住房”，这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。

截至发稿时，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的价格”的城市，上海则提出保持房价基本稳定。

其他城市多数仍划定了对房价上涨的容忍度。广州、深圳、天津、大连、济南、青岛、厦门、武汉、合肥等城市，均要求新建商品住房价格涨幅低于城镇（城市）居民人均可支配收入实际增长幅度。重庆则提出主城区低于城镇居民人均可支配收入实际增幅（其他地区房价控制目标于4月底公布）。

谢逸枫认为，今年地方房价控制目标总体上严于2011年一些地方“不超过GDP增幅”的要求，但在某种程度上依然是不容乐观。

本报记者查询上述城市2012年城镇居民人均可支配收入实际增幅发现，多在10%左右。

20%个税怎么征

20%个税怎么征收？目前来看，可能还需要“细则的细则”。北京版“国五条”细则提出，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。

天津、上海、重庆和北京的提法类似。但北京明确提出，不能核实房屋原值的还按照核定征收方式计征税。这正是目前市场上普遍采取的方式。

1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按２０％的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。事实上，对于房屋原值难以确认如何处理的问题，2009年国税总局曾明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。

值得关注的是，应税收入的确认是一个系统工程，除了房屋原值外，按照税务总局此前的政策界定，还包括有关税费，比如卖房过程中缴纳的税金和装修费等。

如果装修等费用已经难以确认，同样将影响卖房净收入的认定。在这种情况下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量权？多数城市在细则中尚未明确。

深圳房地产律师张茂荣则表示，深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件，因为核实征收需要核定现任业主购房原值、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额，而实践中实际成交价交易双方不会提供，合理费用也不清，二手房大多几经转手，亦无法核实现任业主购房原值。

张茂荣认为，在没有对“核实房屋原值”问题进行细化之前，“一刀切”地核实征收20%个税不具备可能性。

本报记者上周致电广州市地税局询问对二手房征税的具体操作方法，相关负责人表示正在做一些研究和准备工作。

本报记者同时发现，另有一些城市对20%个税没有详细提及，有的甚至只字不提。

限价效果几何

相比征收20%个税的政策，控制房价的要求留给地方的博弈空间更小。

北京版细则称，加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

上海版细则也提出，对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。

合肥版细则首次提出，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。

类似的举措在业界被俗称为“限价”政策。中原地产华南总裁李耀智向本报表示，今年多个地方仍存在房价上涨势头，相对于其他调控手段，限价措施更简单易行且效果显著。

同样值得关注的是，“国五条”提出的限购区域扩容的要求，并未在一些地方细则中得到体现，多数地方政府均未对限购政策加码。