银行声明房贷政策未变

2015-11-15

时间：2014-3-4，来源：东方早报

上海市政府已下发文件，打出土地管理一整套“组合拳”，以努力实现规划建设用地总规模“零增长”。这份名为《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（下称《意见》）的文件，提出了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路，稳定土地市场供应量，并以土地利用结构优化促进产业结构调整和城市功能完善。

　　上海此前设定的2020年建设用地规模目标为3226平方公里，接近全市陆域面积的48%，高于大伦敦、大巴黎、东京圈等国际大都市。新华社援引业内人士的分析称，“建设用地零增长”意味着，上海已将3226平方公里作为未来建设用地的“终极规模”予以锁定。按此计算，在2013年基础上，上海全市到2020年的新增建设用地总量应控制在150平方公里以内。

　　不过，有业内人士指出，这并不意味着上海的土地供应量马上会急剧下降，“以前的老指标还有没用完的呢。”

　　“土地指标非常紧”

　　《意见》提出，到2020年，上海建设用地总规模控制在规划范围目标内，并适度留出发展空间。此外，按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。

　　不过，受访开发商并不太关心供地指标的问题。

　　“每一年都公布一个大概的总数指标，可到底会完成多少？”某港资开发商说，“实际完成了多少？你调查一下，这才是重点。”

　　另一福建系开发商的说法则是，“我不关心上海每年的供地计划总数是多少，反正应中央要求，不能低于往年平均数。高的话，想高也高不了。每年差不多都是持平。”

　　据上海市规土局公布，2013年上海住房用地（含保障性住房用地、商品住房用地）供应计划是1000公顷，2012年也是1000公顷，2011年是1200公顷。2014年还未公布。

　　关于土地指标完不成的说法，沪上某基层规划干部说，他感觉上海政府层面的执行力还是很强的。

　　以往，地方政府在上报用地指标时，都是多多益善。完成率一般而言只有一半，如果碰巧遇上动拆迁，可能还是零。但即使完不成，这些用地指标可以作为存量结转到下一年。

　　前述沪上基层规划干部说，从去年开始，完不成指标的区域就不能再新增指标，把存量完成再说。今年仍然是用完存量的原则，政府鼓励动迁的土地尽快动迁，新的农用地暂时不能转为建设用地，这个控制得非常严格，“今年整个区的指标都非常紧，只有100公顷不到的储备用地。”

　　工业用地出让年期缩短至20年

　　据悉，上海将优化城乡建设用地布局和结构，推动郊野地区土地综合整治和中心城区城市更新，促进存量低效建设用地盘活利用和再次开发。“土地存量的盘活和流量增效，是破解上海土地资源瓶颈的主要途径。”上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤说。

　　按新华社的报道，在严控增量、盘活存量的基础上，《意见》还提出，实施土地利用全要素、全生命周期管理，缩短建设用地流转周期，实现“不增土地增效应”。在土地利用质量方面，上海提出适度降低工业用地比重，提高公共绿地和公共服务用地比重，着力实施土地综合利用和复合利用。

　　工业用地未来可能成为“盘活存量”的重点“照顾”对象。

　　上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤介绍，对目前上海104个产业区块和195平方公里的规划保留工业用地，将鼓励提高开发强度，促进技术升级和产能增加，引导产业转型升级，同时将合理发展研发总部类产业，增加公共服务配套，完善园区和城镇生活生态功能。

　　《意见》也提到，“将项目建设、运行质量和综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理”，“实施新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年”，“工业用地出让价格不低于所在区域基准地价”等等。

　　而以往工业用地的出让年限，一般是50年。

　　“工业弹性年期，已经在做了，就当租给你20年嘛。”沪上某开发商的担忧是，会不会有“先上车，后补票”的行为。

　　盘活存量不是一件简单事儿。相比工业用地整合，旧城改造的难度更大。瑞安房地产主席罗康瑞就曾公开表态，不会再做旧城改造项目。资金成本太高。

　　一名央企开发商曾告诉早报记者，现在和地方政府重点谈一级开发，然后在二级市场拿地就容易多了。

　　严控特大城市新增建设用地

　　有心人会留意到，《意见》中有关“增量递减、存量优化”，与国土部的最新表态一脉相承。

　　在1月10日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明提出，实施国土资源节约集约利用行动计划，要着重严控增量、盘活存量问题，他特别讲了三句话：第一句强调“中央要求，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主”，第二句明确“今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应”；第三句提出，“除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”。

　　国土部后来还特意解释了，这三句话是非常有逻辑性的，千万别断章取义了。

　　去年底举行的中央城镇化工作会议也强调，“城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地。”

　　上海已经下发的《意见》，显然是践行了上述表态。

　　“挂羊头卖狗肉这种事绝对不能再有。”北京一名权威人士说，以后，判断地方政府官员政绩不再看GDP排名了，而是看土地节约集约利用，看环境治理，看产业结构转型升级。