房地产调控将转为注重市场手段

2015-11-15

 时间：2014-11-4，来源：东方早报

地方政府对于当地房地产市场的刺激不遗余力。

　　记者统计发现，在全国大部分地区基本取消限购之后，各地纷纷出台开始新一轮的刺激楼市政策，而这次的调控政策重点均指向了住房公积金。

　　全国多个省区市通过降低公积金首套房贷首付、大幅提高公积金贷款额度、公积金异地互贷等措施来刺激刚性需求入市。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，公积金政策调整符合刚需和改善型购房者的基本需求，是救市各类措施中可持续时间最长，对于外部因素如货币流动性等依赖性最小的一种政策。这在短期具备救急功能，能提振市场成交；从中长期看，这也是楼市长效发展机制的一个核心政策。

　　公积金购房首付比例降至20%

　　10月30日，杭州市发布的《关于调整省直住房公积金贷款有关政策的通知》规定，对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房，并已结清相应购房贷款的，执行首套房贷款政策。

　　几乎在同时，湖南省直单位住房公积金管理中心发布通知称，11月1日起对个人住房公积金贷款的有关政策作出调整，其中包括降低首套房公积金贷款首付比例至20%，恢复省内异地互贷，取消公积金贷款时间间隔等。

　　河南省适度提高住房公积金贷款额度，公积金贷款购买90平方米(含)以下住房贷款首付不低于20%，90平方米以上住房贷款首付比例不低于30%。

　　辽宁省沈阳市的公积金异地互认互贷业务范围已覆盖全省14个城市；沈阳居民可用公积金到省内其他任何一个城市买房，其他城市居民也可用公积金到沈阳购房，并且在贷款额度、贷款条件、贷款利率等方面享受当地居民公积金贷款同等待遇。

　　同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，公积金的异地互贷主要是在一个省内或一定区域内，其主要作用还是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场周期的“低谷期”的阶段，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升；而从盘活存量住房公积金的角度来说，截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，当前住房公积金还有大量闲置，异地互贷业务的展开有利于盘活存量住房公积金，提高住房公积金的使用效率。

　　不存在政策层面阻力

　　有分析人士指出，调整公积金一般不存在政策层面的阻力，这是地方政府对楼市调控最容易执行的办法。部分地区使用公积金贷款购买首套住房，首付最低可达两成，这也大大降低了刚需入市的门槛，可以在一定程度上刺激楼市成交量的回升。

　　严跃进称，从公积金调整的实质刺激效应看，体现为三层次。

　　第一层次是降低公积金贷款的首付比例，比如湖南给予了两成房贷的规定，对于购房者来说则“很给力”。

　　第二层次则是对于公积金的提取流程、提取额度、使用范围等方面放松限制，从而能让购房者珍惜公积金资源，缓解按揭贷款压力。

　　第三层次则是对改善型购房需求的公积金贷款继续放松限制，从而利好此类群体积极入市。

　　多地住宅成交迎来“金十”

　　住房城乡建设部副部长齐骥11月2日说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。

　　但从实际数据来看，此前取消限购、松绑房贷等楼市调控政策也已初现成效。

　　据厦门市国土资源局与房产管理局统计数字显示，刚刚过去的10月份，厦门全市新建商品房成交3967套，其中住宅成交2061套，环比上涨24.98%。其中，岛内住宅成交302套，岛外住宅成交1759套。据新华网报道，厦门岛外一手住宅的成交均价15000元，购房者基本上是刚性需求。

　　杭州楼市继“金九”成交超9000套后，“银十”成交再创新高。据杭州市住房保障和房产管理局统计，整个10月，杭州市区新建商品房成交12832套，创近5年同期最高。杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房成交较9月的9510套增加3322套，增幅达34.93%。

　　杭州透明售房研究院数据显示，随着成交大幅回升，杭州市区新建商品房库存在连续7个月上扬后首次出现回落，10月环比降幅为1.48%。不过，总体来看，杭州楼市库存量依旧较大，截至10月31日24时，杭州市区新建商品房可售139989套。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，随着整体市场的供应增加，需求受到信贷政策的松绑释放，今年四季度市场的成交量值得期待，而房价预计也将依然以平稳为主，继续下调的可能性降低。但由于库存仍然高企等原因，短期上涨的空间也不大。