一线城市土地市场新年“开门红”

2015-11-15

时间：2015-1-27，来源：21世纪经济报道

1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

　　政府回购商品房的背景是，一方面房地产库存难解；另一方面，保障房建设任务艰巨。

　　1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房之后，其政策门已经打开。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

　　业内人士指出，政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。

　　1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，陈政高指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

　　在去年的地方救市中表现积极的福州立刻出手。1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。

　　中原地产首席分析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说，虽然从价格看，统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，上述政策对三四线城市去库存是利好。三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。

　　如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂。

　　事实上，在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

　　以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

　　芜湖的主要做法是，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

　　福州业内开发商透露，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%，但是量并不大，也没对市场产生太大影响。

　　杨红旭指出，在多个地方进行试点后，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。