长三角楼市信贷紧缩

2016-08-10

时间：2016-8-10，来源：21世纪经济报道
合肥在8月9日下午正式出台调控政策。加上此前传出的南京、苏州调控新政，长三角楼市调控这一次以信贷收紧为第一个信号。
　　8月9日下午，合肥各银行放出贷款新细则：合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒绝贷款，较之之前的按6成首付贷款有所收紧。目前，部分银行业内人士已经确认这一细则正在执行。
　　山雨欲来风满楼。此前，南京、苏州新政将出的传闻早已有之。8月8日，苏州一个地产业内群流出一份苏州调控文件，这份调控政策内容除了涉及土地购买门槛、预售管理、房价管理等，对于户籍居民与非户籍居民信贷明显收紧，金融监管力度也加强。21世纪经济报道记者咨询相关部门获悉，这不是真实版本，苏州市长周乃翔此前组织过一次调控会议，住建局副局长费元龙也参与了，最新的调控细则将由住建局牵头起草，最近可能会公布细则。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，信贷收紧的主要原因在于地价过高推动房价过快上涨，短期内导致调控效果失效，资产泡沫继续放大。
　　上述苏州的新政样本，非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。换言之，苏州或将成为首个重启限购的二线城市，虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为网传的苏州新政，体现了供给侧结构性改革的思路，也体现了对于下半年房价管控的决心。此类政策强调实施范围为苏州市区，那么这意味着包括昆山、太仓等下属县级市不设限，这可理解为在上海溢出人群流向的几个区域不受影响。
　　为了防范拿地扎堆、市场情绪不稳定等风险的出现，苏州网传新政对于普通住宅的供应希望提高到70%，这也体现了后续对于传统住房市场投资的认可。
　　实际上从现在上海的周度数据看，至少近期出现了三次周度房价超过4万元的水平，这也体现了房价上涨的动力比较强劲。如何让房价上涨的幅度减少，是管控的重点。这也是后续各一二线城市出台管控政策的出发点。
　　长三角地区地王频出历时已久，现在已演变成地王导致周边项目涨价、捂盘惜售。比如今年5月，保利以54.5亿拿下周浦纯宅地，可售住宅部分楼板价5.45万元/平方米，成为区域单价地王。这块地王周边有2个新项目，分别是中骏柏景湾和世茂云图，地王问世后，世茂云图暂时封盘，退了客户百万意向金；中骏柏景湾预计8月下旬开盘，预估单价5.2万元/平方米，而年初该项目报价为3.8万元/平方米。
　　即便是区域内将有地块出让，周边项目也会提前捂盘。将于9月7日挂牌出让的浦东唐镇D-04-06地块，周边的仁恒、浦发、大名城等项目均处于无房可售状态，现场销售甚至对前来咨询的买家透露了价格调整、等地王拍出再定价等信息。
　　南京、苏州、合肥亦出现类似现象。然而，这几个城市并非无所作为，6月22日，合肥发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》显示，2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩，但实际情况是，7月合肥只供应了400亩不到。
　　7月底，南京传出政府正在出台一揽子计划，或许对房贷有影响。当时业内人士预测，在房价不断上涨的压力下，南京或许在8月将进一步加大楼市调控力度，首当其冲的就是信贷政策的调整，房贷利率折扣取消、首付比例上升有比较大概率发生。
　　此前的4月25日，南京出台住宅限价政策；6月3日，南京又推出土地“限价”政策，若在拍卖时超过最高限价将终止出让。不过，这两个调控措施似乎并未起到什么作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍，还有3幅因无法认定最先举牌者而终止出让。可以看出，土地“限价”政策并未对南京土地市场起到降温作用。
　　因此，南京地价熔断机制被叫停、转而出台更为有效的信贷措施可能性也极大。