一线城市房屋租金普降

2017-06-05

时间：2017-6-2，来源：21世纪经济报道
在二手房交易持续低迷的背景下，部分一线城市的存量房转而出租。房屋租赁市场供应增加，使得房屋租金也随之出现下滑。
链家网北京站信息显示，租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中，降价房源约占挂牌房源总数的三成，多为4000-7000元的中低价房屋。在电话中，一位经纪人告诉记者，他代理的部分房源确有降价现象，主要是房主为了尽快租出而主动调低价格，但降价幅度并不大。
记者查询发现，北京丰台马家堡一套56平米的一居室房屋，当前挂牌价为4900元，而在4月该小区同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龙观等出租房源密集区域，均出现类似降价现象，下调幅度多在300元-1000元左右。
此外，多家租房网站的上海、广州、深圳板块也显示，部分房源的房租同样出现了降价现象。
机构的数据也印证了上述现象。链家研究院统计的房屋租赁数据显示，一线城市租金已出现回落。4月，除北京房租创下12%的涨幅外，上海、深圳房租同比分别下跌4.77%、1.21%，广州房租则相对稳定。
目前，上海是租金回落最为明显的一线城市，今年前五个月，上海的二手房租金已经出现三次环比下跌。
数据显示，上海房屋租赁指数首次下跌的时间点出现在去年12月，环比下跌0.13%，结束了该指数连续上涨90个月的行情。今年1月起，上海延续了下跌态势。
多家研究机构的数据印证了这一趋势。4月，中原上海租金指数为238.2点，环比下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大。
不仅是租金出现回落。随着一线城市的出租房屋供应量增加，房屋的出租难度也随之上升。
据链家数据显示，4月京沪广深的房源成交周期（挂牌至签约）均出现了7-20天不等的同比显著增长。即使是在房租上行的北京，从去年1月到今年4月，成交周期在7天内的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比则从11%上升至28%。
胡景晖指出，在政策收紧的影响下，二手房买卖市场持续降温，更多的业主选择由售转租。租赁市场房源供应量的增加，是房租得到有效平抑的原因。
“房租下跌跟楼市成交低迷有很大的关系。售盘少了，租盘就会多，供过于求租金就会回落，这几乎是必然的。”广州寒桐咨询总经理韩世同对记者表示，租金回落只是开始。今后，楼市成交冻结对租金的影响或将持续显现。
一线城市二手房市场和租房市场的变化，是对新一轮楼市调控的率先反应。当前，市场正在回归理性。
中原地产首席分析师张大伟认为，3月后的数据逐渐开始反映出调控影响，预示市场进入调整周期，后续市场成交将继续降温。
胡景晖则发现，市场理性正在逐步回归：“经过一系列调控，北京楼市曾经的恐慌情绪消失，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房。目前市场的交易节奏放缓，这足以说明本轮新政成效显著。”
“定价更为市场化的二手房及房屋租赁市场纷纷出现价格下滑，这说明管控的效果是积极和明显的”，易居研究院研究总监严跃进认为，对于此类下跌信号，从正面的角度看，即市场暴热的状态确实在转变。
严跃进进一步指出，一二手房价格是联动的，二手房的下跌必然会影响到新房，尤其是目前一线城市均进入了存量房时代，每年的二手房成交远大于新房，可以说二手房实际上决定了一个城市的房价定价体系；而目前一线城市的新房又普遍受限价管控，已然难以上涨，如果二手房继续降价，新房价格体系也将加快被重构。
展望后市，多家研究机构均指出，楼市进一步降温或将是大概率事件。
二手房市场方面，胡景晖认为，以北京为例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下来或许还会下降，但降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为持续走势。价格层面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。
房屋租赁市场方面，严跃进表示，随着毕业季的到来，租赁需求将会上升，预期市场或有反弹可能，但未来一两年的趋势仍是平稳甚至下跌。
此外，中原研究中心指出，新一轮调控有继续收网之势，重点一二线城市和热点三四线城市不仅收紧了限购限贷，限售政策也在快速向三四线城市蔓延，后续或将有超过50个城市执行限售。随着限售政策的铺开，后市降温或将从一线城市蔓延至大部分被调控城市。